Revolution der Eigentumsrechte: Thailands geplante Gesetzesreformen 2025 und was sie für ausländische Immobilienkäufer bedeuten

Der Immobilienmarkt in Pattaya erlebt derzeit einen fundamentalen Wandel. Neben boomenden Touristenzahlen und neuen Visa‑Programmen treibt die thailändische Regierung einschneidende Reformen im Immobilienrecht voran. Ziel ist es, ausländische Investoren anzuziehen, gleichzeitig Transparenz zu schaffen und nationale Interessen zu schützen. In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Fakten zu den aktuellen Vorschriften, geplanten Gesetzesänderungen und ihren potenziellen Auswirkungen auf den Markt.

1. Der aktuelle Rechtsrahmen im Überblick

1.1 Eigentumswohnungen: Die 49‑Prozent‑Regel

Nach geltendem Recht dürfen Ausländer bis zu 49 % der Gesamtfläche einer Wohnanlage besitzen. Diese Regel gilt landesweit – auch in Pattaya, Hua Hin, Chiang Mai oder Phuket – und macht Eigentumswohnungen zur beliebtesten Anlageform für ausländische Käufer. Um eine Wohnung rechtsgültig zu erwerben, muss der Kaufpreis in ausländischer Währung nach Thailand transferiert und beim Land Department registriert werden.

1.2 Landbesitz und Pachtverträge

Direkter Landbesitz bleibt Ausländern in Thailand untersagt. Erlaubt sind lediglich Pachtverträge (Leaseholds) mit einer gesetzlich festgelegten Höchstdauer von 30 Jahren. Der Mieter kann das auf dem Grundstück errichtete Haus besitzen, doch der Grund selbst bleibt Eigentum des thailändischen Verpächters. Die Pacht muss beim Land Department registriert werden, damit sie über drei Jahre hinaus wirksam ist.

Lange Zeit wurden sogenannte „30+30+30“-Modelle angeboten, bei denen im Voraus mehrere Pachtverträge unterzeichnet wurden, um eine Gesamtlaufzeit von bis zu 90 Jahren zu suggerieren. Diese Praxis wurde jedoch in einem wegweisenden Urteil des thailändischen Supreme Court vom 18. März 2025 für unzulässig erklärt. Das Gericht stellte klar, dass jede Pachtklausel über 30 Jahre hinaus nichtig ist und vorab vereinbarte Verlängerungsoptionen unwirksam sind.

1.3 Weitere Möglichkeiten des Erwerbs

• Langfristige Pacht (Leasehold): Verlängerungen sind nur durch echte Neuverhandlungen am Ende der Laufzeit möglich; eine Garantie gibt es nicht.
• Superficies (Baurecht): Ausländer können das Bauwerk auf einem gemieteten Grundstück besitzen; das Land bleibt im Eigentum des Vermieters.
• Thai Limited Company: Über eine thailändische Gesellschaft mit mehrheitlich thailändischem Anteil (mindestens 51 %) können Ausländer Grundstücke erwerben. Dieses Modell erfordert jedoch strenge Rechtskonformität.
• BOI‑Ausnahme: Bei Investitionen ab 40 Millionen Baht in förderfähige Projekte können Ausländer in Ausnahmefällen bis zu 1 Rai Land (1 600 m²) erwerben.

2. Geplante Gesetzesreformen

2.1 99‑jährige Pachtverträge: Neuer Leasehold‑Entwurf

Die thailändische Regierung arbeitet derzeit an einer Änderung des Rights Over Leasehold Asset Act, um die maximale Pachtlaufzeit von 30 Jahren auf 99 Jahre zu verlängern. Dieser Schritt soll Investoren langfristige Planungssicherheit geben und qualifizierte Fachkräfte sowie vermögende Privatpersonen nach Thailand locken. Der Gesetzentwurf befindet sich in der öffentlichen Anhörung und soll 2025 dem Parlament vorgelegt werden. Geplant ist ein zügiges Gesetzgebungsverfahren, damit die Regelung möglichst schnell in Kraft treten kann.

Laut Regierungsangaben soll das Eigentum nach Ablauf der 99 Jahre an den Staat zurückfallen, sodass kein „Ausverkauf“ thailändischer Ländereien stattfindet. Zugleich sollen längere Laufzeiten große Investitionsvorhaben – von Infrastrukturprojekten über Wohnanlagen bis hin zu Hotels – anziehen, wirtschaftliches Wachstum fördern und illegale Eigentumskonstruktionen eindämmen. Weitere Informationen dazu finden Sie beispielsweise im Artikel der Nation Thailand.

2.2 Erhöhung der Eigentumsquote in Condominiums auf 75 %

Parallel zur Leasehold‑Reform wird diskutiert, die Ausländerquote bei Eigentumswohnungen von 49 % auf 75 % anzuheben. Verschiedene Fachkanzleien berichten, dass entsprechende Gesetzesänderungen vorbereitet werden, um den Immobilienkauf für Ausländer zu erleichtern. Offizielle Beschlüsse lagen bis März 2025 jedoch noch nicht vor. Laut dem Visaservice Thai Nexus waren solche Vorschläge bis Juni 2025 noch nicht verabschiedet.

2.3 Neue Vorschriften für Reservierungsverträge

Seit Januar 2025 gelten verbesserte Verbraucherschutzmaßnahmen für Reservierungsverträge bei Condominiums. Die „Notification of the Contract Committee regarding the Designation of the Sale of Reserved Condominium Units as a Contract‑Controlled Business“ verpflichtet Bauträger, transparente und faire Standardverträge zu verwenden. Käufer müssen vollständige Projektinformationen, Bauzeitpläne, Preisangaben und klare Rücktrittsrechte erhalten. Gleichzeitig werden unfaire Klauseln wie einseitige Vertragsänderungen oder die missbräuchliche Verwendung von Reservierungsgebühren untersagt. Details zu diesen neuen Regeln sind bei der Kanzlei Lex Nova Partners nachzulesen.

3. Gerichtsurteile und ihre Konsequenzen

Das Urteil des thailändischen Supreme Court vom 18. März 2025 hat weitreichende Folgen für bestehende und geplante Pachtmodelle. Das Gericht erklärte alle Klauseln, die Laufzeiten über 30 Jahre garantieren sollen, für nichtig. „30+30+30“-Modelle oder ähnliche Strukturen sind demnach unwirksam. Auch mehrere, im Voraus unterschriebene Pachtverträge (z. B. drei 30‑Jahres‑Verträge) gelten als Umgehungsversuch und sind rechtlich nicht durchsetzbar. Weitere Details zum Urteil finden Sie in einer Analyse von Formichella & Sritawat.

Für den Markt bedeutet dies, dass bisher gängige Konstruktionen zur künstlichen Verlängerung von Leaseholds nicht mehr funktionieren. Investoren müssen bis zur Verabschiedung neuer Gesetze von einer maximalen Laufzeit von 30 Jahren ausgehen.

4. Ergänzende Visa‑Reformen

Neben den Gesetzesinitiativen verfolgt die Regierung eine liberale Visa‑Strategie, um Investoren und Fachkräfte anzuziehen:

• Long‑Term Resident (LTR) Visa: Zehnjähriges Aufenthaltsrecht mit Steuervergünstigungen und vereinfachtem Arbeitszugang.
• Thailand Privilege Visa: Aufenthalt von 5 bis 20 Jahren gegen Mitgliedsbeitrag.
• Destination Thailand Visa (DTV): Für digitale Nomaden und Teilnehmer des Soft‑Power‑Programms; bietet einen Aufenthalt von 180 Tagen mit Option auf Verlängerung. Mehr dazu erläutert das Thai Embassy.

5. Bedeutung für den Immobilienmarkt und Investoren

5.1 Potenzielle Vorteile

Die geplanten 99‑jährigen Leaseholds würden ausländischen Käufern nahezu die Sicherheit eines Freeholds geben. Investoren könnten Immobilien länger halten, besser finanzieren und über Generationen weitergeben. Eine Erhöhung der Condo‑Quote auf 75 % würde das Angebot für ausländische Käufer erweitern und die Nachfrage insbesondere in touristischen Städten wie Pattaya steigern.

5.2 Risiken und Unsicherheiten

Noch sind die Reformen nicht beschlossen. Investoren müssen mit der aktuellen Rechtslage planen und sollten Angebote mit ungewöhnlich langen Laufzeiten kritisch hinterfragen. Das Supreme‑Court‑Urteil macht deutlich, dass Gerichte Umgehungskonstruktionen nicht tolerieren. Bis zur gesetzlichen Neuregelung bleibt der 30‑Jahres‑Lease die Obergrenze.

5.3 Marktbewegungen

Die Diskussion um längere Pachtverträge und höhere Ausländerquoten hat bereits zu gesteigertem Interesse aus dem Ausland geführt. Branchenvertreter erwarten, dass eine gesetzliche Umsetzung den Markt weiter beleben und neue Projektentwicklungen anstoßen würde. Gleichzeitig führen strengere Kontrollen (etwa bei Reservierungsverträgen) zu mehr Transparenz und könnten das Vertrauen in Off‑Plan‑Projekte stärken.

6. Fazit: Informiert bleiben und Chancen nutzen

Thailand steht vor tiefgreifenden Reformen im Immobilienrecht. Die geplante 99‑Jahres‑Pacht, die angedachte 75 %-Eigentumsquote für Ausländer und die neuen Verbraucherschutzregeln bei Reservierungsverträgen könnten den Immobilienmarkt grundlegend verändern. Doch bis diese Vorhaben Gesetzeskraft erlangen, gelten weiterhin die bestehenden Regelungen: 49 % Eigentumsquote bei Condos, 30 Jahre Pacht, keine vorab garantierten Verlängerungen.

Investoren sollten sich regelmäßig über den Gesetzgebungsprozess informieren und aktuelle Nachrichten verfolgen. Sobald die neuen Bestimmungen in Kraft treten, dürfte Pattaya noch attraktiver für internationale Käufer werden. Nutzen Sie unsere Plattform Sky Thai Invest, um sich rechtzeitig über neue Projekte und Investitionsmöglichkeiten zu informieren, und folgen Sie uns in den sozialen Medien für aktuelle Updates.